楼市快报--2024年10月杭州房地产市场分析

时间：2024-11-16 16:13:59 栏目：新闻资讯浏览：6

一、十月房地产新政

（图片来源网络，侵删）

10月9日，为贯彻落实中央“一揽子”政策，杭州重磅发布《关于进一步优化调整我市房地产相关政策的通知》，简称“新杭五条”；之后响应“新杭五条”中“支持鼓励各区、县（市）因地施策加快出台购房补贴、房票安置等措施，进一步推动商品住房以旧换新”这一政策内容，临平、拱墅分别发布新建住房补贴新政和四季度非住宅购房补贴政策，以加快区域去库存进程。

（一）“新杭五条”发布，全面取消限价

1．新房全面取消限价，且取消社保排序和限售；

2．商贷最低首付款比例统一为15%；

3．公积金贷款最高额度提高到130万元；

4．支持各区域出台购房补贴、房票安置、“以旧换新”等措施；

5．加大“白名单”项目贷款投放力度。

（二）限价政策临平发布购房补贴新政

1．实施契税补贴。截至12月31日，购买临平140（含）平米以下、140平米以上新房的，分别按照实际缴纳契税金额的30%、20%标准给予补助；购买二手住房的，且二手住房出卖人在临平范围内购买新房，按照实际缴纳契税金额的30%标准给予补助；

2．实施购房补贴。在东湖街道、运河街道、崇贤街道、塘栖镇等范围购买新房的，一次性给予2万元补贴（补贴总额度1500万元，兑完为止）；

3．支持新房项目销售，对首次预售项目季度内销售2万方以上的给予销售面积20元/㎡的奖励；超出3万方以上部分给予30元/㎡的奖励；环比上涨50%以上部分同样给予30元/㎡的奖励。

（三）限售政策拱墅出台四季度非住宅购房补贴政策

1．对从2024年10月26日政策发布之日起至2024年12月31日止期间购买拱墅区房地产项目库内新建商品非住宅的购房人（以网签备案时间为准），在办理不动产权证后，按照房屋总价的0.9%标准给予补贴。

2．购房人须在办理新建商品房不动产权证后并在新建商品房买卖合同约定交房日期次月起12个月内申报，逾期不再受理。如项目延期交付的，须在项目竣工验收备案日期次月起12个月内申报，逾期不再受理。

（四）存量房贷利率细则落地

2024年10月31日，工商银行、农业银行、等六大商业银行发布公告，将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。

1．存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP时，客户可申请调整利率加点值。重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，且不低于重新约定时所在城市房贷利率加点下限（如有）。上季度全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行公布的上季度全国新发放房贷平均利率-上季度各月公布的5年期以上LPR的算术平均值。

2．存量房贷客户可申请调整重定价周期，选择按3个月、按6个月、按12个月重定价。贷款存续期内仅可调整一次重定价周期。

二、土地市场分析

（一）各类用地

1、土地供求

2024年1-10月杭州市土地市场推出情况

2024年1-10月杭州土地市场成交情况

2021年11月-2024年10月杭州市各类用地推出与成交同比走势

2024年1-10月，杭州共推出各类用地规划建筑面积1849.53万㎡，同比下降29.28%；成交规划建筑面积2037.59万㎡，同比下降24.76%。2024年10月，杭州共推出各类用地规划建筑面积196.47万㎡，同比增长748.68%；成交规划建筑面积173.1万㎡，同比下降48.86%。

2、土地价格

2021年11月-2024年10月杭州市各类用地成交楼盘均价及溢价率走势

2024年1-10月,杭州成交楼面均价为5381元/㎡，同比下跌17.18%；平均溢价率为9.64%，较去年同期增长2.05个百分点；各类用地出让金达1096.52亿元，同比下降37.72%。

2024年10月,杭州成交楼面均价为6281元/㎡，环比上涨12.52%,同比上涨200.67%；平均溢价率为16.19%,较上月增长10.66个百分点,较去年同期增长15.15个百分点；各类用地出让金达108.72亿元，环比增长57.26%,同比增长53.74%。

（二）住宅用地

1、土地供求

2021年11月-2024年10月杭州住宅用地推出与成交同比走势

2024年1-10月，杭州共推出住宅用地规划建筑面积464.29万㎡，同比下降42.67%;成交规划建筑面积442.14万㎡，同比下降46.79%。

2024年10月，杭州共推出住宅用地规划建筑面积35.38万㎡；成交规划建筑面积39.5万㎡，同比增长28.12%。

2、土地价格

2021年11月-2024年10月杭州市住宅用地成交楼盘均价及溢价率走势

2024年1-10月,杭州成交楼面均价为20221元/㎡，同比上涨6.5%；平均溢价率为12.03%，较去年同期增长3.61个百分点;住宅用地出让金达 894.03亿元，同比下降43.32%。

2024年10月,杭州成交楼面均价为23576元/㎡，环比上涨71.06%,同比上涨68.18%；平均溢价率为19.43%,较上月增长12.94个百分点,较去年同期增长18.61个百分点;住宅用地出让金达93.13亿元，环比增长57.62%,同比增长115.48%。

（三）商办用地

1、土地供求

2021年7月-2024年6月杭州商办用地推出与成交同比走势

2024年1-10月，杭州共推出商办用地规划建筑面积316万㎡，同比增长14.01%；成交规划建筑面积340.05万㎡，同比增长33.54%。2024年10月，杭州共推出商办用地规划建筑面积0.33万㎡，同比下降96.71%;成交规划建筑面积19.08万㎡，同比下降71.65%。

2、土地价格

2021年11月-2024年10月杭州市商办用地成交楼盘均价及溢价率走势

2024年1-10月,杭州成交楼面均价为4567元/㎡，同比下跌5.17%；平均溢价率为0.14%，较去年同期下降1.15个百分点；商办用地出让金达 155.29亿元，同比增长26.63%。

2024年10月,杭州成交楼面均价为5740元/㎡，环比上涨94.25%,同比上涨96.11%；平均溢价率为0%,较上月下降0.28个百分点,较去年同期下降1.97个百分点;商办用地出让金达10.95亿元，环比增长51.75%,同比下降44.41%。

三、房地产市场分析

（一）住宅市场

1、商品房销售规模

2014年11月-2024年9月杭州商品房累计销售面积及销售额同比增速

根据统计局开发经营数据，2024年1-9月，杭州商品房销售面积为700.2万㎡，同比下降34.8%；杭州商品房销售额为2032.3亿元，同比下降39.9%。

2024年9月，杭州商品房销售面积为82.0万㎡，同比下降22.6%，环比增长21.9%；全国商品房销售额为9156.6亿元，同比下降16.1%，环比增长43.2%。

10月受国庆假期影响，杭州新房供应规模环比下降超2成。但在9月底以来密集出台的政策刺激下，市场预期好转，成交规模环比增长15.8% 至71.4万㎡，成交金额增幅也近10% ，成交规模为年内第三高。同比来看，受供应限制（同比下降28.3%），住宅成交仍微幅下降5.7%。

2、开施工面积

2014年11月-2024年9月杭州房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

根据统计局开发经营数据，2024年1-9月，杭州房屋新开工面积为998.08万㎡，同比下降33.96%；房屋施工面积为13181.8万㎡，同比下降 1.88%；全国房屋竣工36815.56万㎡，同比下降24.41%。

2024年9月，杭州房屋新开工面积为155.12万㎡，同比下降45.92%，环比下降3.08%；房屋竣工60.85万㎡，同比下降60.86%，环比下降 26.47%。

3、开发投资额

2014年11月-2024年9月杭州房地产累计开发投资额及其同比增速

根据统计局开发经营数据，2024年1-9月，杭州房地产开发投资额为3278.47亿元，同比增长1.90%。

2024年9月，杭州房地产开发投资额为433亿元，同比增长5.05%。

4、价格水平-新房

2018年-2024年杭州新建住宅价格

1-10月累计涨幅走势

2019年11月-2024年10月杭州新建住宅均价及环比变化

2024年1-10月，杭州新建住宅价格累计上涨3.40%，涨幅较去年同期扩大3.30个百分点。

2024年10月，杭州新建住宅均价30515元/㎡，环比上涨0.41%，涨幅较上个月扩大0.14个百分点；同比上涨3.42%，涨幅较去年同期扩大3.11个百分点。

2024年1-10月杭州商品住宅（不含保障性住房）分区域成交均价情况

2024年1-10月,上城区、滨江区、拱墅区等区域为杭州商品住宅（不含保障性住房）成交均价最高区域。其中，成交均价同比上涨的区域有萧山区、钱塘区、临平区等，同比分别上涨10.9%、9.8%、5.9%；成交均价同比下跌的区域有上城区、西湖区、拱墅区等，同比分别下跌18.1%、12.3%、6.7%。

5、价格水平-二手房

2024年1-10月，杭州二手住宅价格累计下跌6.60%，涨幅较去年同期收窄3.50个百分点。

2024年10月，杭州二手住宅均价35119元/㎡，环比下跌0.65%，跌幅较上个月扩大0.02个百分点；同比下跌7.64%，跌幅较去年同期扩大3.99个百分点。

6、成交规模-新房

2024年1-10月杭州商品住宅（不含保障性住房）分区域成交面积情况

2024年1-10月,余杭区、萧山区、拱墅区等区域为杭州商品住宅（不含保障性住房）成交主力区域，共成交267.41万㎡，占城市成交面积的49.3%。成交面积同比下降的区域有西湖区、萧山区、拱墅区等，同比分别下降52.6%、47.1%、46.6%。

2024年1-10月，杭州商品住宅（不含保障性住房）成交面积为269.6万㎡，同比下降42.2%；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为18952套，同比下降45.6%。

2024年10月，杭州商品住宅（不含保障性住房）成交面积为39.71 万㎡，环比增长62.03%，同比下降7.36%；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为2831套，环比增长84.31%，同比下降1.87%。

7、成交规模-二手房

2024年1-10月,余杭区、上城区、拱墅区等区域为杭州商品住宅成交主力区域，共成交28608套，占城市成交套数的48.8%。其中，成交套数同比增长的区域有拱墅区、滨江区、上城区等，同比分别增长22.5%、21.8%、20.9%；

2024年1-10月，杭州商品住宅成交面积为575.0万㎡，同比增长 19.7%；商品住宅成交套数为58578套，同比增长15.9%。

8、需求结构-新房

杭州新房成交单价段对比

杭州新房成交户型对比

2024年10月，从单价段来看，杭州30000(含)-40000元单价段成交套数最多，达1610套，占比为35.1%，较上月收窄7.2个百分点。

2024年10月，从户型来看，杭州三房户型成交套数最多，达2780套 ,占比为60.6%，较上月扩大10.7个百分点。

9、供求关系-供应

2018年-2024年杭州商品住宅（不含保障性住房）1-10月供应量及同比走势

2021-2024年10月杭州商品住宅（不含保障性住房）新批上市面积走势

2024年1-10月，杭州商品住宅（不含保障性住房）月均新批上市面积为27.91万㎡，同比下降35.0%。

2024年10月，杭州商品住宅（不含保障性住房）新批上市面积为 31.13万㎡，环比下降15.3%，同比下降35.21%。

2024年1-10月杭州商品住宅（不含保障性住房）分区域新批上市面积情况势

2024年1-10月,萧山区、余杭区、上城区等区域为杭州商品住宅（不含保障性住房）供应主力区域，共供应261.79万㎡，占城市供应面积的48.5%。其中，新批上市面积同比增长的区域有滨江区等，同比分别增长7.7%；新批上市面积同比下降的区域有拱墅区、余杭区、临平区等，同比分别下降49.9%、48.6%、38.9%。

（二）商业市场

1、价格水平

2022年11月-2024年10月杭州商业成交价格及变化趋势

2024年1-10月,杭州商业成交均价为28256元/㎡，同比上涨11.8%。

10月,杭州商业成交均价为26883元/㎡，环比下跌16.5%，同比下跌13%。

2、成交规模

2018年-2024年杭州市商业1-10月成交量及同比走势

2021-2024年10月杭州市商业月度成交面积走势

2024年1-10月，杭州商业成交面积为15.1万㎡，同比下降50.2%；商业成交套数为1584套，同比下降11.0%。

2024年10月，杭州商业成交面积为0.99万㎡，环比下降9.13%，同比下降30.73%；商业成交套数为115套，环比增长53.33%，同比下降18.44%。

2024年1-10月杭州市商业分区域成交面积情况

2024年1-10月,萧山区、拱墅区、富阳区等区域为杭州商业成交主力区域，共成交27万㎡，占城市成交面积的61.4%。其中，成交面积同比增长的区域有萧山区等，同比分别增长163.6%；成交面积同比下降的区域有滨江区、钱塘区、余杭区等，同比分别下降98.2%、79.0%、34.0%。